Ev Almadan Önce Mutlaka Tapu Kaydı ve İmar Durumunu İnceleyin

Ev almadan önce mutlaka tapu kaydı ve imar durumunu inceleyin. Satış sözleşmesi için notere gitmeye, çok basit harçları ödemeye üşenmeyin. Tapuya bakmadan ipotekli hacizli ev alırsanız, evi kaybetme tehlikesi var. İmar durumuna bakmadan ev alırsanız, kaçak/yıkılacak bir taşınmaza para ödediğiniz gibi kendinizi sanık olarak da bulabilirsiniz. Tamamlanmış ve iskanı alınmış ev satın almak altın kural.

Hürriyet’ten Oya Armutçu’nun haberine göre: KREDİ faizlerindeki rekor düşüş ve cazip ödeme koşulları, vatandaşları ev almaya ya da evini değiştirmeye yöneltti. İnşaat projelerine de eski evlere de talep arttı. Birçok okurum, yeni başlamış inşaat projelerinden ya da eski ev alırken nerelere dikkat edilmesi gerektiğini soruyor.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz’a okurlarımın bu konudaki sorularını yönelttim. Uyarıları şöyle:

BİTMİŞ VE İSKANI ALINMIŞ EV SATIN ALIN

“Ev almak isteyen vatandaşlarımıza en önemli uyarım; bitmiş, iskanı alınmış taşınmazı tercih etmeleridir. Çünkü iskanı alınmış taşınmazın niteliği belirlenmiştir. Kaçağı, imara aykırılığı olmayan taşınmaz demektir.

SÖZLEŞMEYİ NOTERDE YAPIN

Vatandaşlar daha ekonomik olacağı düşüncesi ile inşaat halindeyken, tamamlanmamış ev de satın alıyor. Tüketici Kanunu’na göre bu ön ödemeli konut satışıdır. Bu evleri satın alırken ise mutlaka sözleşmenizi noterden yapın. Adi yazılı sözleşme yapmayın. Tapuya şerh ettirin. Çok basit bir harcı ödemekten kaçınarak zorda kalmayın.

TAPUYA BAKIN İPOTEKLİ HACİZLİ EV ALMAYIN

Evin tapu kaydını ve imar durumunu mutlaka detaylı inceleyin. Eğer tapu kaydı üzerinde haciz ve ipotek varken bu kaydı bilerek taşınmazı satın alırsanız, tapu devri sonrasında bu ipotek ve hacizlerden siz sorumlu olursunuz. Satın aldığınız evi kaybetme riski ile karşı karşıya kalırsınız.

TAPUYA ŞERH DÜŞÜN SORUMLU OLMAYIN

Ev satın alınırken noterden ‘düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi’ yapıldıktan sonra tapuya şerh olarak işlenirse artık bu şerhten sonra ipotek veya hacizler tüketiciyi bağlamaz. Örneğin evi aldınız, 1 Ocak’ta şerhi koydunuz, 1 Mart’taki işlemlerden artık siz sorumlu değilsiniz. Tüketicilerin satın alma tarihinden sonra konulmuş olan ipotek ve hacizlerin kaldırılması konusunda açmış oldukları davalar da olumlu sonuçlanıyor. İstinaf mahkemeleri bu konudaki kararları kabul ediyor.

İMAR DURUMUNU İNCELEYİN

Tapudan sonra belediyeye giderek imar dosyasını inceleyin. Evi kredili alıyorsanız, banka tarafından yaptırılan raporu da inceleyebilirsiniz. Belediyede bu dosyayı incelemenizdeki neden binanın ve dairenin ne durumda olduğunu görmektir. Böylece kaçakları, yapı kayıt belgesi var mı öğrenirsiniz. Çünkü emlakçı arkadaşlara da çoğu zaman yanlış bilgi verilerek ‘Şurası eve dahil, burası içinde’ denebiliyor. Eski tapularda metrekare yazmıyor. ‘200 metrekare dubleks’ diye ev alıyorsunuz. Bir bakıyorsunuz, belediyeden yazı geliyor: ‘Sizin daire kaçak. İskana aykırı şu bölümleri yıkılacak.’ Oysa satıştan önce imar durumuna baksaydınız belki bu daireyi hiç almayacaktınız.

SANIK BİLE OLABİLİRSİNİZ

Ama aldınız, ne olacak? 200 metrekare daire 120’ye düşecek. Üstelik savcılığa yapılan şikayet üzerine de imar kirliliği suçundan sanık bile olacaksınız. Evinizin metrekaresi düştüğü gibi belediye ve savcılıkla başınız derde girecek.

TAPUDA GERÇEK DEĞERİNİ GÖSTERİN

Türkiye’de genelde taşınmazların değeri belediye rayicinin biraz üzerinde, gerçek değerinin ise altında gösterilerek satılıyor. Bu hep tehlikeli bir satıştır. İki tehlikesi vardır. Birincisi, Maliye bu şekilde yapılan satışların peşine düşüyor; hem aradaki fark kadar harcı alıyor hem de ceza kesiyor. İkincisi, satıcının üçüncü kişilere veya bankalara borcu var ise ve siz tapuyu çok düşük bedelle satın alırsanız bu satış ‘muvazaalı’ diye iptal olabiliyor. Türkiye’de değerlenme sistemi getirildi ama ertelendi. Yürürlüğe girene kadar ‘Harçtan kurtarıyorum’ diyerek, ’20 bin yerine 3-5 bin lira ödeyeyim’ diyerek, evinizi riski atmayın.

TEK TARAFLI CEZAİ ŞART YAZILAMAZ

Müteahhit ile yapılacak olan satış sözleşmelerinde müteahhit tek taraflı olarak cezai şart yazamaz. Eğer bir sözleşmede tüketici aleyhine tek taraflı cezai şart yazılmışsa, bu sözleşmeden tazminatsız masrafsız dönme hakkı kullanılabileceği gibi müteahhit tüketici il müdürlüğüne şikayet edilebilir. Müteahhit bu durumda sözleşme başına 200 bin TL’ye varan ceza ödemek zorunda kalır.

TEMİNATA DA DİKKAT

İnşaat halinde ve kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bir ev alıyorsanız, müteahhit maliyetin yüzde 10’u kadar teminat sunmak zorunda. Bu teminatı belediyeden kontrol edin. Dönüşüm dışındaki projelerde de Tüketici Kanunu’na göre müteahhit teminat modellerinden birini sunmak zorunda. (Tamamlama sigortası, hakediş modeli ya da teminat mektubu)

MÜTEAHHİT İSKAN ALMAK ZORUNDADIR

Binayı fiilen teslim aldınız, ancak müteahhit iskan belgesini almıyor ise müteahhittin sorumluluğu hiçbir zaman sona ermeyecek. Müteahhit iskan almak zorunda. Ancak müteahhittin iskana aykırı inşaat yapması halinde bunu sulh hukuk mahkemesi kanalı ile tespit ettirip iskana aykırılıkları gidermesini istemeniz gerekir.”

Son not: Okurum D.Y.’nin sorusundaki gibi proje yarım kaldı ve eviniz teslim edilmediyse ne yapacaksınız? Tüketici Mahkemesi’nde dava açıp ödediğiniz paranın iadesini istemenin yanında, şirket ve sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilirsiniz.